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没落“贵族”!富力的哀鸣

2018-12-17 13:44
来源: 投资者报
编辑:东方财富网

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  二十四桥仍在,波心荡、冷月无声。

  的确,在富力地产的发展初期堪称传奇,富力的两大创始人李思廉、张力投资2000万创办了富力地产公司。几年后,借助房地产市场的大风口,富力就像那只“风口上的猪”,一飞不可收拾。

  2007年,富力地产坐上房企第四把交椅,雄踞“华南五虎”之首。

  然而,风水轮流转。

  2008年金融危机来袭,给一路高歌猛进扩张的富力当头一个闷棍,从此一蹶不振。

  摇摇晃晃数十载,业绩平平、债台高筑,从曾名震天下的“华南五虎”掉队。

  至此,由于杠杆过高,多次发债融资受阻,终落到发新股融资“续命”哀鸣的地步。

  “新股”续命

  出来混,迟早是要还的。

  之前因负债太多,今年以来,富力多次发债受阻,为了活下去,李思廉与张力迫不得已在股市萎靡的情况下选择发股融资,这也是上市13年以来首次发新股融资。

  公告显示,富力此番计划发行不超过8.06亿股新H股。

  在发行新H股前,富力已发行总股份数为32.22亿股,其中有10.15亿H股。假设全部发行,该公司发行总股份数将增加至40.28亿股。若以富力前5个交易日收盘价平均港币约12元/股打8折计算,预计富力本次将募资约96亿港元(约85亿元人民币)。

  众所周知,增发新股并不划算。

  据测算,富力此次发行8亿股、发行价不低于前五个交易日H股收市价平均数的80%,以富力近段时间平均股价12港元计算,此次融资额约100亿港元,增发新股成本为19.2亿港元。若要获得100亿港元发债融资,以较高利率水平10%计算,融资成本为10亿港元,较发股融资成本少9.2亿港元。

  “买买买”

  佛家有云:菩萨畏因,众生畏果。

  早前,李思廉就曾与王石因商业地产高杠杆扩张的问题争得面红耳赤。之后,一意孤行的李思廉快马加鞭布局广州,拿下了包括富力中心地块在内的八个地块。随后更是火力全开,攻城略地,布局全国,北京、上海、天津、西安、成都、重庆等。

  高歌猛进几年后。

  2008年金融危机来袭,这一下子让运用高杠杆前脚踏入云端的富力,后脚踏空摔得惨痛。爆发危机的富力地产,也狠狠的打脸李思廉激进的高杠杆扩张战略。

  这次伤筋痛骨也成为富力地产命运的分水岭,让富力元气大伤。

  但是不思悔改的李思廉没消停多久,便又开始如火如荼的扩张路(不完全统计)。

  2010年,富力地产和合景泰富共耗资约33.68亿元(各出资50%),拿到新江湾城地块全部权益。

  ……

  不单如此,富力地产对于酒店业务始终怀着无法泯灭的热情。

  到2016年,富力旗下酒店数量已达33家(含开业筹备中的),散布在香港、纽约等各大城市(酒店业务营收占总营收的3.88%)。在2017年,李思廉临时加入融创万达的世纪交易。这一笔交易的完成,让富力一跃成为世界最大的五星级酒店业主。

  据说当时孙宏斌半年花千亿手头上吃紧,无能为力,而王健林又想快刀斩乱麻,于是李思廉乘火打劫,狠狠地砍价近137亿,最终以199.06亿将77家酒店收入囊中。此次“打劫”也使富力地产的年报火了一把,收购万达酒店资产为其带来的超131亿元“议价收购收益”,让亏了6年半的酒店业务扭亏为盈,而2017年富力地产61.18%的净利润来自于这笔交易。

  后遗症“钱荒”

  一路肆无忌惮的“买买买”,然而并没有看到富力再一次大放异彩,走上巅峰。

  看到的却是业绩平平、债台高筑。

  这些年富力一直致力于标准化方向发展,由于其涉及多个领域。所以标准化体系难度较大,最终引起销售问题。从周转效率上看,富力0.12次的存货周转率低于行业平均0.175次的平均值(同体量世茂房地产存货周转率0.30次)。而且富力一直坚持以一二线城市为主,近几年三四线城市的房价大幅上涨,也使富力错过三四线房地产的黄金机遇。

  值得注意的是,大量债务产生的利息正在一步步侵蚀富力的利润,根据今年半年报显示,未偿还借款由上年同期的1244亿元上涨至1531亿元,导致公司的利息开支总额大幅上涨45%。

  这些问题的交织,终而引起富力的业绩问题,根据近几年年报数据,2015年至2017年,曾经的兄弟房企纷纷进入千亿级别,而富力地产的总营收分别为443亿元、537亿元、592亿元,增速逐年下滑。总负债则分别高达1345亿元、1795亿元、2332亿元,增速迅猛。

  经营性活动现金流方面,上市公司利息及税费的增加,使富力经营活动现金流量净额连续多年为负,今年三季度仍高达-27.73亿元。并且投资活动现金流更是10年持续为负。这也说明富力几年来一直处于资金紧张下的扩张阶段,在如今房地产下行和去杠杆的双重压力下,亟待输血求生。

  钟情酒店资产的富力,坐收融创万达的世纪交易后,富力以全球最大豪华酒店资产拥有者自居。但由于“酒店业务”前期投资额度大、回报周期长等属性,决定了其短期内很难见到回头钱其酒店业务却一直处于亏损状态,从2013年到2017年富力地产酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。2018年上半年,富力地产酒店业务亏损额为0.89亿元。从2013年开始,该业务的毛利率逐年下滑,从18.28%、29.41%、26.9%、19.79%到16.62%。

  一路疯狂“买买买”,业绩没什么大起色,负债却是百尺竿头,更进一步。

  上市之前净负债率仅20%出头的富力,由于疯狂负债扩张,2006年攀升至71.5%,2007更是高达139.5%。

  金融危机之后两年,房地产迎来低谷期,富力地产销售随之遭遇重创,2010年,流动负债高达345.94亿元,而当时的富力地产全年营业额只有246亿元左右。

  2015年之后,激进的富力地产因资金链问题饱受诟病,为解资金饥渴,富力地产利用大规模发债的“资本游戏”维持上市公司运作。

  不得不提的是,2016年前三季度,富力地产就在沪深交易所发行490亿元的公司债,成了不折不扣的“发债王”。

  负债不断增长、业绩进展缓慢带来最大的问题就是富力地产的现金流入只能靠发债。借贷资金及利息日积月累不断增加,久而久之形成借新还旧的循环中。

  资金链条本就负重前行,又一次次不思悔改的“买买买”,而靠借钱过日子的手段现在也越来越不好玩,资金链危机也愈加明显。

  楼市政策收紧,而且富力杠杆过高致使惠誉(信用评级机构)将富力下调到BB-级(垃圾债券),最终导致四次发债受阻。在银行贷款授信额度也十分有限的情况下,去年刚刚买下77家万达酒店的富力地产陷入空前的资金困境。

  2018年中报显示,富力地产的负债规模已到2703亿新高,扣除预收款后资产负债率高达70%,远超发行公司债所要求的65%。而且富力地产的货币资金总量为358.6亿元,其中约47%的款项是受限制的货币资金,支付能力大打折扣,而当期富力筹资现金净额约为43亿,到期还款金额高达450亿。

  对比同体量上市地产企业。

  根据半年报数据,富力负债金额已经较高,单从长短期借款来看,富力地产的长期负债高达767.87亿,属于其中的佼佼者,短期负债也高达180.18亿。

  业绩无望、负债承压,身处资金链危机的边缘。仿佛可以听到富力的声声哀鸣。

  今年,国务院副总理刘鹤讲了“做生意是要有本钱的,借钱是要还的,投资是要承担风险的”。

  没过多久万科开始把销售回款当作生死线、恒大的新目标调整为降低负债率、融创孙宏斌则开始强调安全第一。

  而且封号“最懂房地产的分析师”的任泽平说过,房地产周期长期看人口,中期看政策,短期看金融。而当下的现状就是二胎不够、房地产政策收紧、金融去杠杆。

  不管哪一条,对整个地产行业似乎都不太妙,没有谁能逃过整个行业的大势。

  而这个“没落贵族”,又将如何应对……

(文章来源:投资者报)

(责任编辑:DF150)

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